COS'E' UN MUTUO

Il mutuo è il principale contratto di prestito.

Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.

Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

La misura degli interessi è determinata dalle parti. Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale, vi è l'obbligo della foma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari. Qualora le parti stabiliscano interessi in misura superiore a quella legale, essi saranno dovuti anche per il periodo di proroga del contratto stesso.

Tanto il mancato rispetto della forma scritta, nel caso di interessi superiori alla misura legale, quanto la pattuizione di interessi usurari, comportano la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. La nullità è però limitata al solo patto di interessi e non è estesa all'intero contratto.

Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti propri di questo tipo di credito (detto anche credito fondiario).

Fino a pochi anni fa, il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche.

In seguito a recenti innovazioni normative oggi tutte le Banche possono concedere mutui ipotecari. Questa situazione ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento ed ha contribuito a semplificare procedure e modalità operative. Per i mutui in particolare, si è passati da una normativa piuttosto rigida ed analitica, ad un'impostazione innovativa e snella. In linea di principio, un contratto di mutuo può essere concretizzato in qualsiasi forma contrattuale che realizzi l'esercizio del credito, quindi anche attraverso un rapporto di conto corrente.

Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga.

Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" siano quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non superi i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni.

E' FACILE OTTENERE UN MUTUO?

Diremmo proprio di sì.
Dopo le recenti innovazioni legislative, tutte le Banche possono operare nel credito fondiario e hanno cominciato ad offrire mutui alla clientela, alla ricerca di nuovi profitti o della possibilità di "fidelizzare" un cliente per un periodo medio-lungo.
Questa spinta ha portato ad una riforma radicale dei prodotti offerti e delle procedure per ottenere un mutuo.
Assifimm rappresenta, in questo senso, un punto di riferimento per avere un consiglio sincero, competente e aggiornato.
La vasta offerta dei prodotti messi a disposizione dalle Banche consente ora ad ognuno di scegliere il proprio mutuo ideale, ovvero quello che meglio si adatta alle proprie caratteristiche: reddito, età, valore della casa.
Anche le procedure si stanno via via semplificando.
Assifimm sta studiando procedure sempre più semplici insieme alle Banche convenzionate, e vi offre la possibilità di ottenere un mutuo... in un solo "click".

COS'E' IL PIANO D'AMMORTAMENTO?

Ammortamento significa estinzione graduale di un debito. Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere pagato ed i periodi di tempo per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si calcola il relativo interesse a scalare. Ognuna delle rate viene così ad essere comprensiva di capitale e interessi.

Il progetto di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti criteri si chiama piano di ammortamento.

Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti.

Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo.

Esistono "tabelle" che, dato il periodo di tempo entro il quale il debito deve essere estinto e determinato il tasso di interesse, indicano l'ammontare delle singole rate per ogni milione di capitale.

Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad "Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti".

COS'E' LA RATA?

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.

Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi.

In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due componenti variano.
Inizialmente si pagano sopratutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

Il puntuale pagamento della rata e' un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.

Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.

E' POSSIBILE RESTITUIRE ANTICIPATAMENTE, TUTTO O IN PARTE, UN MUTUO?

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge, a condizione che sia corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e commisurato al capitale restituito anticipatamente.

La determinazione del compenso è lasciata alla libertà contrattuale. L'ammontare non potrà essere eccessivamente oneroso, in modo tale da pregiudicare un diritto riconosciuto al mutuatario dalla norma legislativa.

CHE SUCCEDE IN CASO DI MANCATO O RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA?

In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso. Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora:

• l'imputabilità del ritardo al debitore;
• la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.

Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA

La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.

Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata.

Di conseguenza la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato. l'adempimento della prestazione (cioè il pagamento).

QUALI SONO I TASSI D'INTERESSE COMUNEMENTE APPLICATI?

L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno.

L'interesse può essere semplice o composto.
E' semplice se gli interessi non producono interesse: ossia il capitale fruttifero rimane invariato qualunque sia la durata dell'impegno.
E' composto quando gli interessi si aggiungono al capitale per produrre a loro volta interesse.

I tassi di interesse comunemente applicati sono:

"fisso" o "variabile", ma recentemente si sono diffusi anche i mutui a tasso "misto".

Esistono poi ulteriori tipologie di tasso: il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito.

Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Libor, Euribor, ecc.). Ai parametri di base viene applicato uno "spread" che costituisce il rendimento della Banca.

Si parla di "tasso misto" quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile.

Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.

Il "tasso bilanciato" (o mix) è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.

IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI:

• vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
• vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;
• vuole avere un reddito fisso;
• prevede un'inflazione in crescita.

IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI:

• prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;
• ha un reddito medio-alto;
• è più propenso al rischio.

IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI:

• sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;
• preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
• vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI:

• vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;
• non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi.

IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI:

• ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;
• vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;
• cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti.

Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso".

COME SI DETERMINANO I TASSI?

Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.

Per il tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.

Per il tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea realizzano l'Interest Rate Swap.

Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche applicano uno "spread" (maggiorazione) che oscilla mediamente tra l' 1% ed il 3%.

COSA SONO GLI INTERESSI DI MORA?

Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata.

Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto.

I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento.
La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali.

Gli interessi moratori:

• non sono cumulabili con i normali interessi contrattuali;
• sono dovuti anche se l'oggetto è la restituzione di una somma di denaro espressa in divisa estera

E' POSSIBILE ACCOLLARSI UN MUTUO PREESISTENTE?

È una situazione ricorrente.

Si ha accollo di un mutuo quando si subentra, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato.

L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è aperto all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario: l'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante.

Va pure sottolineato come le Banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.

COS'E' IL TASSO D'USURA?

Una delle caratteristiche degli interessi è che devono essere determinati consensualmente e per iscritto.

Tra le forme contrattuali di maggiore importanza rientra il mutuo, perché rappresenta il tipico contratto produttivo di interessi, tanto da essere assistito da una presunzione di onerosità, mentre la gratuità deve essere espressamente convenuta.

La libertà negoziale di fissare la misura degli interessi è condizionata, però, da un limite oggettivo che è rappresentato dalla "usura", termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto interesse.

Questo limite è posto con specifico riferimento al contratto di mutuo, ma esprime anche una nozione di carattere penalistico.
In tal senso non è usurario l'interesse soltanto perché è elevato, ma perché l'alto tasso è stato imposto approfittando dello stato di necessità del debitore.

Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha aggiornato le disposizioni relative all'usura, stabilendo che il Ministero del Tesoro rilevi trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale.

I tassi medi come sopra rilevati, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Così, se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

COS'E' L'IPOTECA?

L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore.
Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.

Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili.
Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).

L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.

La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.

Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.

L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

• il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
• l' "iscrizione";
• il "bene immobile";
• il "credito da garantire".

L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.

Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.

La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.

L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile.

Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

QUANDO E' POSSIBILE LA RIDUZIONE DELL'IPOTECA?

Si ha diritto ad ottenere la riduzione della somma iscritta o la liberazione di uno o più immobili ipotecati ogni qual volta il mutuatario abbia estinto almeno la quinta parte del debito originario. La riduzione è ottenibile in misura proporzionale alla somma iscritta.

In materia di "restituzione ipotecaria" è consentito al mutuatario il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per la somma ancora dovuta i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

LA BANCA PUO' RICHIEDERE ALTRE GARANZIE OLTRE L'IPOTECA?

La natura del mutuo ipotecario dell'operazione non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.

La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.

Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.

Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore-Banca.

Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente - esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.

La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario.

Data la gravità delle conseguenze che scaturiscono dalla fideiussione, la volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.

E' giusto notare che, in casi molto particolari e a soggetti benestanti, le Banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, senza richiedere un'ipoteca come garanzia.

CHI PUO' OTTENERE UN MUTUO?

Un finanziamento non può essere accordato senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ciò significa che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi.

È sufficiente essere:

• Cittadini italiani residenti in Italia;
• Cittadini di Stati membri della Cee;
• Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia.

Età:

• minima 18 anni;
• massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.

QUALI CRITERI ADOTTANO LE BANCHE PER CONCEDERE UN MUTUO?

Come si può immaginare, le Banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari.

La cosiddetta "istruttoria" è infatti mirata a vagliare il richiedente e alla valutazione del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca.

Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.

A tale convinzione contribuiscono due fattori:

• la personalità del richiedente:
  la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;
• la sua "capacità di credito":
  la Banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non può sostenere.
  L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.

Assifimm guida i suoi clienti verso l'Istituto di Credito che adotta criteri idonei alla loro personalità, al loro reddito ed alle loro possibilità ed esigenze.