Caratteristiche degli immobili accettati in garanzia ipotecaria

Qualsiasi immobile dispone di un valore intrinseco e sarebbe perciò idoneo a garantire un finanziamento mediante iscrizione ipotecaria.

Ai fini del mutuo casa però le cose vanno diversamente. Infatti le banche si mostrano interessate ad acquisire la garanzia soltanto su un ristretto gruppo di immobili. Che devono rispettare precisi criteri.

Le considerazioni prendono in esame quattro argomenti.

1. CATEGORIA

Poiché il mercato delle abitazioni è molto più vivace e stabile di quello degli immobili agricoli, commerciali ed industriali, le banche effettuano una prima restrizione in questo senso.

Con le abitazioni la rivendita forzata sarà favorita dalla dimensione della platea di potenziali interessati.

Ecco perché nel caso dei mutui a privati è usualmente richiesto che l'unità da costituire in garanzia sia un'abitazione. Di nome e di fatto.

Di nome nel senso che deve risultare accatastata come tale.
Ciò risulterà con chiarezza dalla categoria attribuita presso il catasto, che dovrà essere la "A", ovvero quella prevista per le abitazioni.

NOTA: eventuali pertinenze censite in categorie catastali diverse, come il box o un magazzino accessorio, non costituiranno un problema purché rappresentino una quota modesta del valore complessivo. Stessa considerazione quando si tratta di terreni annessi all'abitazione.
Di fatto perché l'unità dovrà apparire effettivamente utilizzabile come abitazione. Ruderi o immobili malconci non risulteranno graditi.

NOTA: in alcuni casi la banca potrà prendere in considerazione beni malridotti in presenza di un preciso programma di ristrutturazione, documentato da autorizzazioni amministrative per l'esecuzione delle opere edili.
In tal caso, con tutta probabilità, le somme del mutuo verranno però rilasciate a Stato Avanzamento Lavori.

2. COMMERCIABILITÀ

Il principio guida è che un'unità veramente utile a recuperare il credito deve potersi piazzare facilmente sul mercato.
Diversamente, se il bene è commercialmente poco appetibile, in caso di vendita forzata succederà che l'asta giudiziaria "andrà deserta", cioè non si presenteranno acquirenti nonostante l'offerta ad un prezzo inferiore a quello stimato.

La principale considerazione in merito riguarderà l'ubicazione dell'unità.
Qualora si trovi in un'area caratterizzata da un interesse commerciale molto scarso, essa risulterà inutilizzabile ai fini del mutuo.

Una sensazione del livello di commerciabilità risulterà immediata a chiunque abiti da qualche tempo nella zona. Quando immobili analoghi rimangono invenduti per anni, il bene non sarà giudicato favorevolmente neppure dalla banca.

3. REGOLARITA'

Le costruzioni abusive contravvengono la legge e potrebbero conseguentemente essere abbattute.
Anche abusi soltanto parziali possono costituire un serio problema per la banca visto che gli atti di compravendita che li riguardano sono "nulli".
Poiché l'ipoteca viene rilasciata dal nuovo proprietario, in caso di nullità dell'atto di acquisito si invaliderebbero anche gli effetti dell'iscrizione ipotecaria.

4. PROVENIENZA

Se uno o più dei trasferimenti di proprietà dell'ultimo ventennio sono avvenuti per donazione o in forza di testamento ed i donanti (o i defunti) non sono deceduti da almeno dieci anni, la banca non accetterà di iscrivere l'ipoteca sul bene, a causa del rischio di azione di un erede legittimo danneggiato.

Una diversa problematica insorge quando il proprietario si trova in cattive acque, rischiando azioni giudiziali o addirittura il fallimento.
Se la situazione è nota alla banca, essa giudicherà troppo rischioso utilizzare il bene in garanzia.
Le probabili esecuzioni immobiliari potrebbero infatti ridurre o perfino annullare l'efficacia dell'ipoteca iscritta.